Thomas GretherDie Blockchain-Technologie ermöglicht es, Prozessschritte zu automatisieren und digitalisieren. Sie eignet sich hervorragend für die Erzeugung und Buchführung von Wertpapieren, da sie sicher und rückwirkend unveränderlich ist. Dies gilt auch für Immobilien-Investitionen. In Zeiten niedriger Zinsen können Immobilien auch in der Schweiz ein interessantes Konzept der Wertanlage sein.
Token-basierte Immobilienanleihen
Ein Unternehmen, das sich auf das Immobilieninvestment mit Blockchain-Technologie konzentriert, ist Exporo mit Sitz in Hamburg. Es ist mittlerweile Deutschlands führende Plattform für digitale Immobilieninvestments. Simon Brunke, Björn Maronde, Julian Oertzen und Tim Bütecke haben die Online-Plattform 2014 gegründet und kontinuierlich weiterentwickelt. Exporo emittiert tokenbasierte Anleihen auf der Ethereum Blockchain, im Rahmen eines regulierten Wertpapierprospektes. Rund 50% der Immobilien finanzieren die Exporo Anleger, die andere Hälfte erfolgt über die traditionelle Bankenfinanzierung. Anleger können die Wertpapiere direkt über ein sogenanntes Investmentcockpit online verwalten.
Anleger sind am Wertzuwachs beteiligt
Der Exporo Immobilienbestand verspricht Investoren ein Investment ohne Mehraufwand: Administrative Arbeiten fallen weg. Die Weiterentwicklung, die Vermietung und Instandhaltung liegt in den Händen von Exporo. Anleger sind nicht direkt an die Immobilie gebunden. Sie können ihre Anteile nach Bedarf auf dem Handelsplatz wieder veräussern, wie Exporo auf seiner Webseite schreibt. Gleichzeitig sind Investoren über regelmässige Ausschüttungen aus den Mietüberschüssen und am Wertzuwachs der Immobilie beteiligt.
Wie funktioniert die Token-Finanzierung?
Interessant für potentielle Investoren und Anleger ist, wie die Tokenisierung einer Immobilie bis hin zur Finanzierung abläuft. Wie funktioniert bei Exporo die „Schwarm-Finanzierung“ in ein tokenisiertes Immobilienprojekt?
- Akquise
An erster Stelle steht die Akquise. Mitarbeiter von Exporo halten Ausschau nach interessanten Immobilienprojekten. Das können Neubauten aber auch ältere Objekte sein, die saniert werden. Exporo baut so den Immobilienbestand ständig aus.
- Prüfung
Nach der Akquise beginnt das eigentliche Prüfungsverfahren nach strengen Kriterien. Passende Objekte finden sich durch fundierte Analysen. Das Expertenteam beauftragt hierfür auch externe Gutachter.
- Emission
Durch die rechtliche und sichere Umsetzung des Emissionsprozesses wird die angekaufte Immobilie zum Investment. Anleger zeichnen das digitale Wertpapier und investieren zum Beispiel in ein Neubauprojekt oder die Vitalisierung einer Bestandsimmobilie.
- Verwaltung
Die Bewirtschaftung und Verwaltung der Immobilie liegt in den Händen von Exporo. Zielsetzung ist hierbei die bestmögliche Entwicklung einer Immobilie. Die Ausschüttung aus den Mieterlösen erfolgen alle drei Monate an die Anleger.
- Rückzahlung
Aus den laufenden Ausschüttungen der Mieterlöse sowie der Weiterentwicklung eines Objekts wird schliesslich die Rendite ausbezahlt. Anleger können Anteile auch vor Ablauf der Laufzeit über den Handelsplatz verkaufen.
Die Vorteile von tokenbasierten Wertpapieren
Exporo setzt auf ein Angebot von tokenbasierten Wertpapieren. Durch den Einsatz der Blockchain-Technologie ist es Privatanlegern möglich, auch mit einem kleinen Investment in Immobilien anzulegen. Die dabei entstehenden Kosten sind niedrig. Durch die Tokenisierung werden die Prozesse transparenter, schneller und schlanker. Dies bietet den Anlegern einen einfachen und direkten Einstieg in den Immobiliensektor.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Jeder Immobilieninvestor erhält ein digitales Schliessfach, auch „Wallet“ genannt. Dort kann er seine blockchain-basierten Wertpapiere selbst verwalten. Ein externes Wertpapierdepot bei einer Bank ist nicht nötig. Nur der Immobilieninvestor und niemand anders kann auf seine Vermögensgegenstände zuzugreifen – über den Account und ein Passwort. Dieses lässt sich über ein Sicherheitszertifikat im Notfall wiederherstellen.
Über die öffentliche Ethereum-Blockchain wird die transparente und sichere Führung des Wertpapierregisters gewährleistet. Hierbei werden strenge regulatorische Anforderungen eingehalten. Der Anleger kann seine Finanztransaktionen selbstbestimmt einsehen und dies ganz frei von Depotbanken.
Nein, in der Regel nicht. Die Investition erfolgt ohne Beteiligung der traditionellen Banken. Die Unabhängigkeit von Zentralverwahrern und Depotbanken öffnet dabei massgeblich den Zugang für inländische und besonders für internationale Interessenten.
Digitaler Immobilien-Handelsplatz
Exporo ist ein Crowdfunding-Immobilienunternehmen. Über den digitalen Handelsplatz handeln Anleger die Anteile an den Immobilien. Diese Bestandsobjekte sind zuvor bereits vollständig finanziert worden. Wer als Exporo-Anleger bereits Anteile an den Bestandsimmobilien erworben hat, kann hier die eigenen Anteile auch wieder zum Verkauf anbieten. Diese Anteile können dann interessierte Anleger wiederum erwerben. Welche Gebühren fallen für den Investor an? Die Inserats-Gebühren für ein Angebot auf dem digitalen Handelsplatz liegen bei 0,5% des Verkaufspreises.
Realisierte Immobilienprojekte
Das erste mit der neuen Technologie realisierte Immobilienprojekt war im Sommer 2019 das „Ärztehaus in Hamburg“. Bis zum Dezember 2020 konnten bereits 30 Bestandsobjekte digitalisiert werden. Mit mehr als 32 000 Einzelinvestments wurden zu diesem Zeitpunkt schon mehr als 70 Millionen Euro investiert. Als Objekte kommen sowohl Wohnimmobilien wie auch Gewerbeimmobilien zum Einsatz.
Das kann der schicken Eigentumswohnung ihren Wert nehmen: In der Nachbarschaft wachsen plötzlich Hochhäuser aus dem Boden.
Immobilienplattform hausInvest
Risiken beachten statt blind vertrauen
Bei Sparern und privaten Investoren trifft das digitale Angebot auf Nachfrage und Akzeptanz, wie Exporo verlauten lässt. Ein Handelsvolumen von mehr als sechs Millionen Euro beweise, dass ein liquider Handel in kleinen Stückelungen schnell und einfach zu realisieren ist.
Neben Exporo gibt es zahlreiche andere Anbieter im Immobilien-Crowdinvest-Sektor wie zum Beispiel Crowdli oder Crowdhouse. Ganz generell gilt: Blindes Vertrauen in Immobilienangebote ist fehl am Platz, warnen Immobilienexperten. Investoren sollten sich vor einer Kapitalanlage genau über das Angebot informieren:
- Wertsteigerungen sind nicht für alle Zukunft und an jedem Standort sicher, warnt das Immobilienportal hausInvest. Die stärkste Nachfrage pendle sich irgendwann ein. Auch lokale Veränderungen seien zu beachten. «Sie können der schicken Eigentumswohnung ihren Wert nehmen: Die ruhige Nebenstrasse wird zur Durchgangsstrasse. In der Nachbarschaft wachsen plötzlich Hochhäuser aus dem Boden.»
- Nur wenn die aktuell rekordtiefen Zinsen für sehr viele Jahre Bestand haben, geht die Rechnung auf, sagt das Schweizer Vermögenszentrum VZ. Die VZ-Spezialisten haben nachgerechnet. “Nur schon bei einem (im historischen Vergleich) eher geringen Anstieg der Hypothekarzinsen auf 3 Prozent halbiert sich die Rendite von 6 auf 2,9 Prozent.” Zudem würden Crowdinvest-Portale mit vergleichsweise tiefen Unterhaltskosten rechnen.
- Stellen Sie sich die wichtigsten Fragen: In was genau will man investieren?
- Welches sind die Mechanismen beim entsprechenden Tokenisierungs-Modell? Bei Exporo sei das Investmentvehikel nicht einfach zu verstehen, heisst es bei Kritische Anleger.
- Was ist der Anlagehorizont? Wer zu viel seines Kapitals in eine Anlageklasse steckt, geht ein Klumpenrisiko ein.
- Wer das investierte Kapital frühzeitig wieder benötigt, kämpft allenfalls mit einer Illiquidität seiner Investition und ist gezwungen, mit Verlust zu verkaufen.
Marktveränderungen durch die Digitalisierung
Die Bockchain-Technologie bietet ein offenes System für eine Vielzahl von Anlegern und sorgt auf diese Weise für einen gesunden Wettbewerb. Aufgrund der Blockchain-Technologie werden keine Silos zu Gunsten von Anlegern und Marktteilnehmern aufgebaut. Der Zutritt zum Investment erfolgt niederschwellig und bietet ein grosses Potenzial in Hinsicht auf die Datensouveränität und dem Supply chain-Management. Die Immobilien werden transparent auf der Blockchain abgebildet.
Über die Exporo AG
Seit Gründung im November 2014 wurden knapp 200 Immobilienprojekte mitfinanziert, über 440 Millionen Euro Kapital vermittelt und mehr als 150 Millionen Euro an die Anleger zurückgeführt. Exporo beschäftigt inzwischen 140 Mitarbeiter und hat seinen Sitz in der Hamburger HafenCity.
