Anleger aufgepasst: Die Risiken von Immobilien-Tokens

Die Tokenisierung erlaubt es, eine Immobilie in viele kleine Anteile zu zerstückeln. Anleger in Deutschland können deshalb schon mit geringem Kapitaleinsatz ein Real Estate Portfolio aufbauen. Das geht zwar auch ohne Tokens mit offenen Immobilienfonds. Deren Nachteil: Sie sind wenig transparent, weil sie breit investieren. Was gleichzeitig ihr Vorteil ist. Denn das Risiko vermindert sich durch die Diversifizierung.

Investoren merken Mietzinseinbruch

Bei einem Real Estate Token Investment dagegen beteiligen sich Anleger an einer einzelnen Immobilie. Von der kennen sie dann zwar die exakte Adresse. Wenn die Mieteinnahmen ausbleiben, bekommen Investoren das aber auch direkt zu spüren: Der Retun of invest fällt wegen des Mietzinseinbruchs weniger gut aus.

Die Blockchain schützt nicht vor Schrottimmobilien

Ein weiteres, verbreitetes Argument für die Blockchain: Sie mache Investment-Transaktionen sicher. Es stimmt: Die Blockchain als dezentrales, digitales Buchungssystem speichert Daten so, dass man sie nicht manipulieren kann. Allerdings bewahrt Distributed-Ledger-Technologie Anleger nicht vor riskanten Fehlinvestitionen. Denn: Security Immobilien Token bilden Anteile an Immobilien-Vermögenswerten ab. Das heisst aber noch lange nicht, dass Haus oder Wohnung punkto Verwertungsmöglichkeit ihr Geld wert sind. Auch auf der Blockchain gibt es Schrottimmobilien. Auch deutsche Investoren sollten sich deshalb genau über die Rahmenbedingungen ihres Investments informieren. Dies gilt auch bei Diamanten-Tokens, Auto-Tokens oder beim Kauf von Kunst-NFTs.

Die Qualität der Wertanlage ist entscheidend

Verbraucherschützer geben zu bedenken, dass Anleger sich nicht von den technischen Vorteilen der Blockchain blenden lassen sollen. Es stimme, dass der technische Ablauf durch Digitalisierung vereinfacht und damit sicherlich auch von den Kosten her optimiert sei, sagt das Verbraucherschutzform. Das habe aber keine Auswirkung auf das eigentliche Projekt. “Bei Security Token muss man unterscheiden zwischen der technischen Abwicklung der Unternehmensfinanzierung und den Chancen und Risiken der Kapitalanlage”, sagt Niels Nauhauser, Vorsorge- und Kreditexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in der Welt. Privatanleger sollten sich ein Projekt deshalb immer sehr genau anschauen. Das Problem: In der Regel bringen sie nicht die Erfahrung und Expertise mit, die für eine korrekte Immobilienbewertung nötig ist.

Meist handelt es sich bei Immobilien-Tokens um Anteile an nachrangigen Schulden, was mit hohem Risiko verbunden ist.

Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter Kompetenzfeld Finanz- und Immobilienmärkte beim Institut der Deutschen Wirtschaft

Drei Fragen, auf die Sie Antworten haben sollten

Wie bei allen Investments kommt es auf die Qualität der Geldanlage an. Anleger sollten sich deshalb drei Fragen stellen:

1. In welche Immobilie in welcher Lage investiere ich?
2. Welches Risiko ist mit dieser speziellen Immobilie verbunden?
3. Ist die in Aussicht gestellte Rendite der Immobilien-Tokens angemessen für das Risiko?

Anbieter warnen pflichtgemäss vor den Möglichkeiten eines Totalverlusts der Geldanlage. Anleger sollten das ernst nehmen. Denn die Risiken sind durchaus nicht nur theoretischer Natur. “Zumal es rechtlich schwierig ist, das Eigentum an Immobilien auf Tokens aufzuteilen”, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft. In den meisten Fällen investieren Anleger derzeit in tokenisierte Schuldverschreibungen, nicht in Security Immobilien Tokens. Das bedeutet, dass die Tokens kein anteiliges Eigentum an einer Immobilie abbilden, sondern die Rechte an einer Anleihe, welche die Immobilie finanziert.

Tokenisierte Immobilie – reales Beispiel

Die Tabelle zeigt die initiale Finanzierungsphase der Eigentumswohnungen Mien Boh in Rahlstedt (Hambur). Zu beachten sind die “Kaufkosten”. Dort lässt die Blockchain-Plattform Finexity die Anleger nochmals fast 18 Prozent des eigentlichen Kaufpreises mitfinanzieren.

Token-Besitzer sind nachrangige Gläubiger

Dies verleiht dem Investment zusätzliche Brisanz. Denn: “Meist handelt es sich um Anteile an nachrangigen Schulden, was mit hohem Risiko verbunden ist”, sagt Voigtländer. Brechen Einnahmen aus der Immobilie weg, kommt es zum Totalverlust oder aus anderen Gründen zu einer Insolvenz, haben nachrangige Gläubiger nämlich eine sehr ungünstige Stellung: Sie bekommen erst Geld, nachdem der Insolvenzverwalter alle anderen ausbezahlt hat. Und dann ist meist nicht mehr viel übrig.

Emissionskosten können beachtlich sein

Ein Vorteil, den Verfechter der Distributed-Ledger-Technologie anführen: Die Blockchain mache das Investieren günstiger. Das stimmt allerdings nicht immer. Dies zeigt das Beispiel eines gerade finanzierten Token-Investments in Eigentumswohnungen in Hamburg. Dort lässt die Blockchain-Plattform Finexity die Anleger nochmals fast 18 Prozent des eigentlichen Kaufpreises für die “Kaufkosten” mitfinanzieren. Rechnet man die Ausstattungskosten – in diesem Fall für Einbauküchen – heraus, sind es immer noch 15 Prozent “on top”.

Tokenisierte Schuldverschreibung inklusive Risiken

Das Finexity-Projekt zeigt auch beispielhaft, dass Token-Investments in Immobilien in der Regel in Form von tokenisierten Schuldverschreibungen stattfinden. Und zwar inklusive der oben genannten Gefahren. Denn bei einem Bankengläubigeranspruch, der weit über dem eingebrachten Anlegerkapital liegt, bleibt im Insolvenzfall wenig für die Token-Inhaber übrig.

FAQ – Häufig gestellte Fragen