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Crowdlitoken – Immo-Tokens aus Liechtenstein

Mit Immobilien-Tokens können Sie als Investor einen Anteil an einer Immobilie kaufen. Und profitieren von der Wertentwicklung. Ein Unternehmen aus Liechtenstein ist mit dabei: Crowdlitoken. Das Unternehmen muss sich noch steigern. CEO ist Dohrnii-Gründer Dadvan Yousuf.

Neben Wertgegenständen wie Kunstwerken oder Fahrzeugen bieten sich auch Immobilien für die Tokenisierung an. Nach dem ICO-Hype von 2017 galten die Immobilien Tokens als die Gamechanger schlechthin. Wirklich grosse Erfolge konnte diese Sparte jedoch nicht erzielen. Selbst wenn man die allgemein schlechte Stimmung am Krypto-Markt 2018 bis 2019 miteinbezieht, stellte sich insgesamt kein hohes Interesse ein. Gewichtige Deals wurden zwar angekündigt, kamen allerdings nicht immer zustande, wie sich etwa im Jahr 2019 bei Fluidity und einer Manhatten-Immobilie zeigte. Dennoch, gänzlich vom Tisch ist dieses Thema nicht. Neue digitale Anleihen von Immobilien auf Blockchain-Basis gibt es unter anderem bei Finexity.

Anleger investieren ab 100 Franken

Der Wert der Immobilie wird in eine feste Zahl an ERC-20-Tokens aufgeteilt, welche Investoren dann erwerben können. Ethereum ist dabei in den meisten Fällen die Blockchain der Wahl. Smart Contracts automatisieren und regeln die Vorgänge. Anschliessend profitieren Investoren entweder von der Wertsteigerung nach dem Verkauf oder von den Mieteinnahmen. Im Gegensatz zu Immobilienfonds können Sie als Anleger in einzelne Bauten investieren. Selbst Kleininvestitionen ab 100 Franken oder Euro sind möglich, wie Crowdlitoken zeigt.

Crowdlitoken – Digitale Immobilien-Anleihen

Crowdlitoken ist ein Liechtensteiner Unternehmen mit Sitz in Triesen und ist in die Immobilien-Tokenisierung eingestiegen. Es bietet den Handel mit digitalen Anleihen auf mehrere Immobilien aus der Schweiz, Österreich oder Deutschland an. Grundlage für den Handel sind Immobilien-gebundene Security Tokens, auch genannt “CRT”. Ein Investment funktioniert wie folgt:

  • Käufer können sich auf der Plattform ein eigenes Immobilien-Portfolio zusammenstellen, bestehend aus verschiedenen Tokens von unterschiedlichen Immobilien.
  • Schon mit 100 CHF/Euro sind Interessierte dabei.
  • Dafür verspricht Crowdlitoken eine Rendite von mindestens 4 % pro Jahr.
  • Das alles mit niedrigem Verwaltungsaufwand und einer Verwaltungsgebühr von 0,75 %.

Die Geschichte hinter Crowdlitoken

Das Fintech-Unternehmen wurde im Jahre 2016 unter dem Namen “Crowdli AG” gegründet. Damals ging es noch um das Thema Crowdfunding für Immobilien. Die Umbenennung zu Crowdlitoken erfolgte im Jahr 2018. Damit fokussierte sich das Unternehmen nunmehr auf digitale Anleihen von Immobilien in Token-Form. Doch das Geschäft lief schleppend, bis Dadvan Yousuf mit einstieg. Der damals 21jährige gebürtige Kurde wurde neuer CEO. Dadvan Yousuf ist in der Krypto-Szene kein Unbekannter: Mit 3 Jahren flüchtete er zusammen mit seiner Familie aus Kurdistan, mit 11 Jahren begann er mit Kryptowährungen zu handeln. Im Jahr 2021 gründete er die Dohrnii-Stiftung mit dem Ziel, Wissen rund um Finanzen zu verbreiten.

“Crowdlitoken bringt für mich das Beste aus old und new economy zusammen – Immobilien und Blockchain sind ein perfektes Match”, sagt Yousuf. “Ich bin hoch motiviert, meine Erfahrung aus der Kryptowelt mit meiner Leidenschaft für Immobilien als treibende Kraft von Crowdlitoken einzusetzen.”

Crowdlitoken-CEO Dadvan Yousuf

Crowdlitoken bringt für mich das Beste aus old und new economy zusammen – Immobilien und Blockchain sind ein perfektes Match

Crowdlitoken-CEO Dadvan Yousuf

Crowdlitoken – einige Kennzahlen

Gründungsjahr
2016
Unternehmensart
Fintech mit Fokus auf Immobilien
Sitz
Triesen, Liechtenstein
Regulierung
FMA
Anzahl Mitarbeiter
10
Kunden
Private und Instit. Investoren
Quelle: Token InfoPort

Tokenisierte Immobilien für 4 % – 7 % Rendite

„CRT“ ist die Bezeichnung für die digitalen Anleihen in Form von Security Tokens. Der Nominalwert eines CRT liegt bei CHF 1,00. Crowdlitoken generiert auf der Grundlage der Blockchain-Technologie Immobilien-Tokens. Rechtlich gesehen handelt es sich um nachrangige Anleihen, um festverzinste Wertpapiere und Schuldverschreibungen. Diese werden in eine festgeschriebene Anzahl an Tokens umgewandelt und zum Handel angeboten. Investoren können mit Schweizer Franken (CHF), Euros (EUR) oder Ether (ETH) zahlen. Besitzer erhalten anschliessend jährlich Zinsen. Ausgezahlt wird am 5. jedes Monats. Von 4 % bis zu 7 % pro Jahr ist die Rede. Die Renditen setzen sich aus den Mieteinnahmen der Immobilie zusammen. Die Anleihen haben eine Laufzeit von 25 Jahren. Nach Ablauf dieses Zeitraums endet der letzte Handelstag und es erfolgt die Tilgung.

Schlüssel und Vertrag für Immobilie
Schlüsselübergabe erfolgt nicht: Crowdlitoken bietet bloss das Token-Investment an.

Investoren erhalten den CRT-Token als Rendite

Eine Besonderheit: Die Renditen erhalten Investoren zunächst in CRT. Diesen müssen sie dann in Euro oder Schweizer Franken umwandeln. Zudem bietet sich die Möglichkeit, die CRT in die Immobilien wieder zurückfliessen zu lassen und somit das Investment zu erhöhen. Die Vorteile der digitalen Anleihen liegen laut Crowdlitoken in der Kostenersparnis und Unkompliziertheit. Das Unternehmen kann die Tokens ohne Bank herausgeben und der Investor benötigt auch keine Bank, um sie aufzubewahren. Die üblichen Vorteile der Tokenisierung also. Statt sich mit Bürokratie und viel Papierkram herumschlagen zu müssen, können Nutzer einfach peer-to-peer direkt in das Asset investieren und mitverdienen.

Kosten und Gebühren bei Crowdlitoken

Es handelt sich hierbei nicht um Fonds. Daher gibt es keine Aufschläge. Jedoch fällt eine Immobilienverwaltungsgebühr von 0,75 % an. Die Basis für diese Gebühr ist der Anlagewert der Immobilie. Weiterhin gibt es einen jährlichen Erfolgsbonus von 15 %. Dieser wird fällig, wenn der Nettoertrag der Immobilie mit mehr als 5 % über dem Nettoeinstandspreis liegt. Weiterhin gibt es Gebühren auf den Token-Kauf von 1 %, sowohl in CHF als auch in Euro. Sollten Sie mit Ether kaufen, fallen ebenfalls 1 % für das Zeichnungsverfahren und weitere 1 % für die Börsenmaklergebühr an. Ausserdem entstehen Gas-Kosten bei der Token-Schöpfung, welche je nach Marktlage unterschiedlich teuer sein können.

Rendite-Möglichkeiten – Übersicht

Rendite
4 % bis 7 % in CRT
Laufzeit
25 Jahre
Auszahlung
Jährlich
Gebühren in CHF
1,00%
Gebühren in Euro
1,00%
Gebühren in Ether
1,00 % Zeichnungsverfahren*
Quelle: Token InfoPort / *1,00 % Börsenmaklergebühr + Gas-Gebühren

Steuern auf Immobilien-Tokens

Nicht nur mit tokenisierten Immobilien kann man Gewinne machen, auch mit Wein-Tokens, Diamanten oder Oldtimern. Die Spekulationsfrist richtet sich dabei nach dem Gegenstand an sich. Auch bei Immobilien-Tokens gilt es für Investoren, an die Steuern der Token-Anlagen zu denken. Es gilt für Spekulationsgewinne nicht die Abgeltungssteuer von 25 Prozent, sondern der persönliche Steuersatz.

Mitbestimmungsrechte dank CRT-Token

Ähnlich wie bei einer Aktie erhalten Token-Besitzer bei Crowdlitoken die Möglichkeit, über die Immobilie zu bestimmen. Dazu zählen Änderungen hinsichtlich der Geschäftsbedingungen der Anleihe, des Mindestzinssatzes oder neue Kryptowährungen. Sie können weiterhin über den Kauf der Immobilie mitentscheiden oder über andere Themen, wenn Crowdlitoken dazu eine Abstimmung anberaumt. Einem Beschluss muss mit mindestens 50 % zugestimmt werden.

Rechtlich im Fürstentum abgesichert

Crowdlitoken untersteht der Liechtensteinischen Finanzmarktaufsicht (FMA) und ebenfalls den Gesetzen des Landes. Weiterhin folgt das Unternehmen den Compliance-Regeln des Geldwäschereigesetzes und setzt KYC-Massnahmen durch.

Der Handel über das Crowdklitoken-Portal

Der Handel mit den CRT-Token findet über das eigene Investmentportal von Crowdlitoken statt. Dieses gibt es sowohl als Variante für den Desktop als auch als Smartphone-App. Hier platzieren Investoren ihre CRT auf Immobilien und verwalten ihre Portfolios. Auch Einstellungen hinsichtlich der Renditen oder Auszahlungen lassen sich im Portal vornehmen. Auf Papierkram verzichtet man hier komplett.

Das Angebot an Immobilien und die Aussichten

Crowdlitoken bietet bislang Immobilien aus der Schweiz, Österreich und Deutschland an. Derzeit (Stand Dezember 2021) stehen zwei Immobilien für Investitionen bereit: eine Gewerbeliegenschaft in Heimberg und eine Immobilie in Oensingen. Genaue Daten erhalten Investoren erst, wenn sie sich anmelden und im Investmentportal genauer nachforschen. Gross ist die Auswahl bislang nicht. Ob sich eine Investition in tokenisierte Immobilien lohnt, müssen Anleger selber entscheiden. Bislang ist es noch immer zu früh, um wirklich sagen zu können, ob digitale Anleihen tatsächlich das Investment der Zukunft darstellen. Bislang ist der Markt noch sehr übersichtlich aufgebaut. Auch Crowdlitoken konnte noch nicht den grossen Erfolg verbuchen.

Was sind Security Tokens?

Security Tokens sind im Grunde „Wertpapier-Tokens“. Sie haben ihren Ursprung in den ICOs, in den Initial Coin Offerings. Bei diesen gaben Unternehmen und Startups Tokens als Mittel zum Crowdfunding heraus. Rechtlich gesehen sind ICOs noch immer umstritten. STOs („Security Token Offerings“) sind ein Versuch, Rechtsklarheit zu schaffen. Bei der Ausgabe der Token beruft man sich auf die Gesetzgebung des Landes und hält rechtliche Vorgaben für Wertpapiere ein.

FAQ – Häufig gestellte Fragen

Wer kann auf Crowdlitoken investieren?

CRTs können die Bewohner ausgewählter Länder der EU erwerben. Welche das genau sind, wird nicht angegeben. Die Ausweitung auf weitere Länder ausserhalb der EU wird noch geprüft. Bürger in den USA sind derzeit ausgeschlossen.

Welche Arten von Immobilien bietet Crowdlitoken an?

Das Unternehmen fokussiert sich auch Gewerbeimmobilien wie Büros, Einkaufszentren, Gastronomie und Logistik. Weiterhin soll das Portfolio aus hoch vermieteten Wohnimmobilien in guten Lagen bestehen. Das jedenfalls ist das Ziel und der Anspruch.

Gibt es bei Crowdlitoken eine Rückzahlungsgarantie?

Jeder Investor hat ein Anrecht auf einen Anteil am Wert des Immobilienportfolios, sollte er eine Rückzahlung verlangen. Es gibt eine Mindestrückzahlung von CHF 0,70 pro CRT. Wie hoch die Rückzahlung insgesamt sein kann, ist weiter nicht angegeben.

Martin Berger

Krypto-Spezialist | Studium der Wirtschaftswissenschaften
Schwerpunkte: Tokenisierung | Security Tokens | Kryptowährungen | Change Management

Martin Berger

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