Propvest: der neue Immobilien-Brand von Exporo

Das Hamburger Startup Exporo galt bis vor Kurzem noch als eine der grossen Hoffnungen am deutschen Fintech-Himmel. Ein Unternehmen, das sich auf das Immobilieninvestment mit Blockchain-Technologie konzentriert. Exporo emittiert tokenbasierte Anleihen auf der Ethereum Blockchain, im Rahmen eines regulierten Wertpapierprospektes. Durch die Tokenisierung der Immobilien werden die Prozesse transparenter, schneller und schlanker. Dies bietet den Anlegern einen einfachen und direkten Einstieg in den Immobiliensektor.

Marktführer für crowdfinanzierte Immobilien

Renommierte Risikokapitalgeber wie e-Ventures, Partec oder Holtzbrinck Ventures investierten 2019 noch 43 Mio. Euro in das Unternehmen. Als mittelbare Konsequenz erwuchs daraus ein Unternehmenswert von ca. 150 Mio. Euro. Mit dem Zukauf des Verfolgers “Zinsland”, stieg der Marktanteil auf 85%. Auch ohne diese Akquise war Exporo bereits der ausgewiesene Marktführer für crowdfinanzierte Immobilienprojekte.

Outsourcing der Immobilienverwaltung

Insgesamt sind 19 Mitarbeitende beschäftigt, die sich um die Verwaltung der Objekte kümmern. Wie finanz-szene.de berichtet, haben nun alle Mitarbeiter zum Jahresende eine Kündigung erhalten. Das Outsourcing der Immobilienverwaltung ist geplant. Dieser Aufgabe nimmt sich künftig die externe Firma Sonar Real Estate an, die mit ihrem Firmensitz ebenfalls in Hamburg verortet ist. Es bleibt allerdings nicht nur bei diesem einen externen Partner. Aufgaben des Tagesgeschäfts, wie Screening, Liquiditätsmanagement und Ankäufe sowie Bewirtschaftung der Immobilien sind gleichermassen Betriebskomponenten, die zur Auslagerung an externe Dienstleister auf der Agenda stehen.

Umstrukturierung kostet Arbeitsplätze

Die Umstrukturierung des Unternehmens gilt als bestätigt, ebenso die Entlassungen im Transaktions- und Assetmanagement-Team. Da es zeitgleich einen Stellenaufbau in anderen Bereichen des Unternehmens gab, wird die Mitarbeiterzahl nicht als rückläufig ausgewiesen. Zudem räumte man den Mitarbeitern die Möglichkeit ein, auf andere Stellen entweder intern oder zum neuen Bestandsverwalter Sonor Real Estate zu wechseln.

Rebranding: “Propvest” neuer Markenname

Noch im Juli 2021 initialisierte Exporo unter „Propvest“ eine neue digitale Plattform zur Anlage in Bestandprojekte. Es zeigt sich, dass zur Unterstützung der Neuausrichtung ein Rebranding in der Entstehung ist. Propvest ist dabei nicht nur der neue Markenname für die Beteiligungen an Bestandsimmobilien von Exporo, sondern das zentrale Produkt. Dies machen folgende Merkmale deutlich:

• Intern läuft ein Umstellungsprozess. Die Verwaltung von 65 Bestandsprojekten im Wert von ca. 250 Mio. Euro führt das Unternehmen nur noch auf der Plattform Propvest.
• Weder im Impressum noch auf der Webseite von Propvest findet sich jedoch ein Verweis dazu.
• Der einstige Name “Exporo Investment GmbH” wurde nun umgewandelt in “EPH Investment GmbH”, wobei das Kürzel “EPH” ein Akronym für “Exporo Propvest Hamburg” darstellt.

Der starke Mann bei Propvest ist Simon Brunke

Co-Chief Executive Officer & Co-Founder von Propvest ist Simon Brunke. Er studierte an der Fachhochschule für Wirtschaft in Hannover “Europäische Unternehmensführung”. 2014 gründete Brunke die Exporo AG. Er ist Vorstand für Propvest und Exporo und versteht sich selbst als “Katalysator-Manager”. Mit Propvest will Brunke den nächsten Schritt gehen: Es soll eine der grössten und attraktivsten Anlageklassen der Welt geben. Flexibel und einfach nutzbar für jeden von uns. Zwar ist die Rendite von tokenisierten Immobilien verlockend. Die Blockchain kann den Immobilienmarkt neu ordnen – und den Marktzugang für Anleger erleichtern. Anleger sollten sich aber über die Risiken von Schuldverschreibungen bei Tokenisierungen informieren.

Strategiewechsel nach schweren Einbussen

Die Änderung der Strategie hin zu Propvest samt internem Umbau weist auf eine Folge von Schwierigkeiten hin, die Exporo möglicherweise im Bereich der Projektfinanzierung hatte. In den vergangenen Jahren kam es dadurch zu einer Verzögerung von mehreren Projekten. Erschwerend kam hinzu, dass das Neugeschäft im neuen Jahr einbrach. Im Jahr 2019 war Exporo noch Marktführer mit Zweidrittel Marktanteil an vermittelten Immobilienfinanzierungen in Höhe von 196 Mio. Euro. Ein Jahr später, dem ersten Corona-Jahr, sank das Volumen auf 136 Mio. Euro. Damit verzeichnete das Unternehmen ein sattes Minus von 31%.

Geschäftsrückgang: Aufbau einer neuen Marke

Als einen der Hauptgründe für den Rückgang sieht die Firma im Ausbruch der Pandemie. Mit einem Blick auf die Zahlen stellt sich jedoch heraus, dass das Volumen des Gesamtmarktes für Crowdinvesting, ohne die Geschäftszahlen von Exporo mit einzubeziehen, um 1% auf 119 Mio. gestiegen ist. Dies geht auf Berichte und Berechnungen des Portals crowdinvest.de zurück. Exporos Geschäftsbericht sah für das Jahr 2019 einen Anstieg des vermittelten Kapitals auf mehr als 400 Mio. Euro. Der unerwartete Rückgang musste entsprechend korrigiert werden. Es liegt also nahe, dass eine Konsequenz, die man aus dem Rückgang zog, der Aufbau einer neuen Marke mit Propvest, war. Damit könne nun das zwar weniger rentable, aber dafür auch weniger riskante Bestandsgeschäft gestärkt werden. Dies vermittelte Exporo auch seinen Investoren, von denen es noch im Januar ein Investitionsvolumen von 16 Mio. Euro zur Disposition gestellt bekam.

Propvest-Start am Markt im Sommer 2021

Propvest feierte im Juli 2021 seinen Einstand am Markt. Die neu akquirierte Kundenzahl hat seitdem einen niedrigen, dreistelligen Schwellenwert überschritten. Die Webseite des Unternehmens verweist indes auf 12.500 neue Anleger. Dies ist lediglich dem Umstand geschuldet, intern Anleger von Exporo auf die neue Marke Propvest umverteilt zu haben. Die dreistellige Neukundenanzahl wurde vom Unternehmen weder bestätigt noch dementiert. Stattdessen verweist man dort darauf, dass sich die neue Marke Propvest plan- und erwartungsgemäss entwickle und man anstrebe, das Marketing alsbald zu intensivieren.

Marburger Projekte und andere Schwierigkeiten

In Marburg unterhielt Exporo zwei lukrative Projekte im Umfang von ca. 4 Mio. Euro. Hier musste der Immobilienentwickler jedoch Konkurs anmelden. Es müssen in der Folge rund 800 Anleger um ihr Geld fürchten. Bei anderen, kleineren Projekten waren ebenfalls Schwierigkeiten gemeldet worden. Berichten zu Folge konnten festgelegte Fristen für die Rückzahlung der Investitionen nicht eingehalten werden. Kleinanleger mussten sich in Geduld üben. Inzwischen steht bei 16 aktuellen Projekten von Exporo die Rückzahlung an die Schwarminvestoren aus. Das Anlagevolumen beträgt kumuliert ca. 30 Mio. Euro. Die für illiquide erklärten Projekte “Marburg Portfolio I” und “Marburg Portfolio II” sind wohl nicht, wie anfänglichen Mitteilungen zu Folge, insolvent. Es handelt sich hierbei mit hoher Wahrscheinlichkeit um Betrugsfälle. Im Justizumfeld gilt dies als bestätigt.

Exporo-Methoden: Private Placements

Exporo offeriert qualifizierten und im besonderen Masse investitionsaffinen Anlegern sogenannte Private Placements. Dabei handelt es sich um nicht-öffentliche Angebote, denen in der Regel keine restriktiven Regularien auferlegt sind. Diese von Exporo angebotene Anlageklasse wurde bisher im öffentlichen Raum kaum wahrgenommen. Fünf der noch laufenden 34 Projekte lagen allein in diesem Jahr mit einem Auszahlungsrückstand von über 5 Monaten in Verzug. Unter Anlegern herrscht bei drei Projekten weiterhin Ungewissheit über eine tatsächliche Auszahlung.

Exporo scheint zudem, laut Staatsanwaltschaft, Immobilien-Flipping betrieben zu haben. Bei dieser Betrugsmethode finden wiederholte An- und Rückkäufe von Gebäudeprojekten satt, die den Kaufpreis künstlich in die Höhe treiben. Nur mithilfe der viel zu teuer ausgewiesenen Immobilien konnten sich die Exporo-Verantwortlichen Kredite in umfangreicher Höhe erschleichen. Aller Wahrscheinlichkeit nach sind die in diesem Zusammenhang stehenden Gelder der Exporo-Anleger ebenfalls veruntreut worden.

Exporos Geschäftsbereiche
Die Exporo AG teilt sich auf in zwei unterschiedliche Geschäftsbereiche. Auf der einen Seite steht der Bereich der Finanzierung, der im Kern das Projektgeschäft mit neuen Immobilien abdeckt und auf der anderen Seite findet sich der Bereich Bestand. Hier werden ausschliesslich bestehende Immobilien vermittelt. In Zukunft soll der Fokus auf den Bestandsimmobilien liegen. Auf lange Sicht wird Exporo durch die Propvest-Strategie zum reinen Vermittler werden, der lediglich das Geld der Anleger weiterleitet, jedoch kein Verwaltungsgeschäft von Immobilien betreibt. 

FAQ – Häufig gestellte Fragen