Schöne neue Immobilienwelt auf der Blockchain: Bürokratische Hürden wie Makler, Gutachten, Notartermin und Grundbucheintrag sind aus dem Weg geräumt. Vor-Ort-Termine entfallen. Und die nötige Dokumentation ist bereits in den Tokens digitalisiert und miteingeschlossen. Immobilienbeteiligungen über die Tokenisierung lassen sich so bei diversen Anbietern einfach mit ein paar Klicks abschliessen – und zwar mit geringem Mindestkapitaleinsatz.
Blockchain ordnet Immobilienmarkt neu
Die Blockchain bietet laut Prof. Dr. Michael Voigtländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft die Chance, den Immobilienmarkt neu zu ordnen. Bislang sei der Markzugang stark beschränkt. Schon das Einfamilienhaus sprenge das Budget vieler Investoren. Beim Büroturm für 100 Millionen sei das noch extremer. Ein Investment, sagt der Experte für Finanz- und Immobilienmärkte, erfordere gerade bei Gewerbeimmobilien ein sehr grosses Eigenkapital. “Das ist ein Markt für nur wenige Marktteilnehmer – ein paar Fonds, ein paar Versicherungen. Wird der Büroturm in Token zerlegt, die man kaufen kann, dann ist der Markt auch für Kleinanleger offen.” Der Charme, den der Experte dabei sieht: Man habe so die Möglichkeit, Immobilien in Streubesitz zu bringen – wie Aktienunternehmen.
Rendite ergibt sich aus dem Gewinn der Immobilie
Anstatt ganze Häuser zu kaufen, konnten Privatanleger in Deutschland zwar schon vor den ersten Tokens mit kleineren Beträgen in offene Immobilienfonds investieren. Allerdings wissen Anleger hier in der Regel nicht, wohin genau ihr Geld fliesst. Bei digitalen Immobilienanlagen wie denen von Finexity oder Exporo investieren Anleger direkt in eine bestimmte Immobilie. Und auch die Rendite ergibt sich direkt aus den Gewinnen, die die Immobilie erwirtschaftet. Allerdings handelt es sich bei diesen digitalen Wertpapieren um tokenbasierte Schuldverschreibungen, nicht um anteiliges Immobilieneigentum. Das birgt zusätzliche Risiken.
Neue Möglichkeiten durch Real Estate Tokenisierung
Tokenisierung von Immobilien bietet Anlegern dennoch ganz neue Möglichkeiten:
1. Marktzugang mit kleinem Budget: Traditionelle Real Estate Investments sind kapitalintensiv. Immobilien-Tokens erlauben auch Kleinanlegern, in Immobilien zu investieren.
2. Bessere Handelbarkeit: Immobilien gehören zu den klassisch illiquiden Vermögenswerten. In Form von Immobilien-Tokens lassen sie sich leichter handeln. Voraussetzungen sind allerdings eine entsprechende Gesetzgebung und eine einwandfreie technische Umsetzung.
3. Leichtere Diversifizierung: Bei einem Investment in Immobilien-Tokens können Anleger sich auch mit geringem Kapitaleinsatz ein diversifiziertes Immobilien-Portfolio zusammenstellen und das Risiko verringern.
Immobilien-Tokens haben Risiken – und es gelten für alle die gleichen Preise. Das ist auch gesellschaftlich ein Vorteil.
Prof. Dr. Michael Voigtländer, Institut der Deutschen Wirtschaft
Doppelte Renditen bei Immobilien-Tokens
Als anteilige Eigentümer von tokenisierten Immobilien sind Anleger weitestgehend frei von Sorgen – zumindest was den Verwaltungsaufwand angeht. Mit Weiterentwicklung, Vermietung und Instandhaltung haben sie nichts zu tun. Ihr Investment rentiert quasi von alleine. Und zwar gleich zweifach: Besitzer von Immobilien-Tokens profitieren nicht nur von regelmässigen Ausschüttungen aus Mietüberschüssen. Sie sind auch am Wertzuwachs der Immobilie beteiligt. Dazu kommen gegebenenfalls Tilgungsgewinne, wenn ein Anbieter Immobilien über Partnerbanken zu optimierten Bedingungen teilfinanziert. Was Anlegern in Deutschland bewusst sein muss: Mieteinnahmen können wegbrechen und Wertsteigerungen sind immer nur eine Prognose. Denn es gibt bei jedem Investment zwei Seiten: Tokenisierte Immobilien haben Risiken und Aussichten auf Erfolg.
Reales Renditebeispiel
- Tokenisiertes Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen.
- Mien Boh, Rahlstedt in Hamburg. Tokenisiert von Finexity.
Prognostizierte Ausschüttung / Jahr | 2,84% |
Prognostizierte Wertsteigerung / Jahr | 3,06% |
Prognostizierter Tilgungsgewinn / Jahr | 1,11% |
Prognostizierte Gesamtrendite / Jahr | 7,01% |
Günstigere Transaktionskosten auf der Blockchain
Befürworter der Tokenisierung verweisen immer auf die günstigeren Transaktionskosten. Aber sind die wirklich niedriger? Der Benchmark seien immer die heutigen Transaktionskosten eines klassischen Hauskaufs, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer. “Und die sind sehr hoch – allein durch den Notar und durch die Grundbucheintragung.” Auf der Blockchain liesse sich hier einiges einsparen. “Je mehr wir digitalisieren, umso günstiger fallen die Transaktionskosten aus.”
Blockchain erleichtert Immobilienbewertung
Und der Experte nennt noch einen weiteren Vorteil: “Sobald man die Tokens einmal hat, kann man sie einzeln untereinander handeln.” Das würde dazu führen, dass Immobilien-Börsenplätze entstehen. Und das wiederum habe entscheidende Bedeutung für die Bewertung – insbesondere von Gewerbeimmobilien. “Wir haben immer noch grosse Probleme, hier einen tatsächlichen Wert festzustellen. Wenn es einen regelmässigen Handel von Anteilen gibt, ist das Bewerten natürlich auch entsprechend leichter.”
Kosten in der Finanzierungsphase
Am realen Beispiel berechnet (Finexity-Mehrfamilienhauses in Hamburg). Die ausgewiesenen Zahlen beinhalten die Mehrwertsteuer von 19%.
Kaufpreis | Euro 548 000.- |
Kaufnebenkosten | Euro 42 141.- |
Ausstattung | Euro 22 664.- |
Strukturierungskosten | Euro 26 085.- |
Vermittlungsprovision | Euro 19 564.- |
Liquiditätsrücklagen | Euro 3288.- |
Gesamterwerbspreis | Euro 661 742.- |
Bankdarlehen | Euro 327 156.- |
Schuldverschreibungskapital | Euro 33 586.- |
Blockchain-Handel sorgt für Preiseffizienz
Die Blockchain sorgt zudem für Preiseffizienz. Bislang ist der Immobilienmarkt ein Insidermarkt: Wer besser informiert ist, kann günstigere Preise bekommen. Mit dem Handel von Immobilien-Token auf einem Börsenplatz ist das vorbei. Mit Tokens kann man deutlich mehr Marktransparenz erreichen und deutlich objektivere Preisinformationen generieren. “Dann gelten für alle die gleichen Preise. Das ist natürlich auch gesellschaftlich ein Vorteil,” sagt Voigtländer.
Die Zukunft liegt auf der Blockchain
Bis sich Immobilieneigentumsrechte ohne Grundbuch und Notar auf der Blockchain abbilden lassen, ist es allerdings noch ein weiter Weg. Der Bottle-Neck sind die rechtlichen Rahmenbedingungen. Die müsse man erst einmal schaffen, sagt Voigtländer. Der Experte ist aber überzeugt, dass die Tokenisierung der Immobilienwirtschaft sehr interessante Möglichkeiten bietet. Für Unternehmensberater Dr. Daniel Pehle überwiegen ebenfalls die Chancen von Blockchain-basierten Immobilieninvestments deren Risiken, wie er in einem Artikel im Bank Blog resümmiert. Die technologische Machbarkeit legt für ihn eine Zukunft mit tokenisierten Vermögenswerten nahe. Diese sieht auch Voigtländer: “Im Moment ist das noch Zukunftsmusik. Aber die Zukunft kann schnell kommen. Denn die Technik entwickelt sich immer weiter.”
Rendite und Risiko abklären
Die Tokenisierung von Wertgütern schreitet voran. Wir haben bereits über andere Investment-Bereiche berichtet, so auch über die Rendite von Wein-Tokens. Mittlerweile gibt es auch zahlreiche Plattformen, die Kunst-Tokens anbieten. Vor dem Kauf lohnt es sich für Investoren, das Risiko für Fälschungen oder Betrug abzuklären. Die Rendite bei Kunst-Tokens hängt von der aktuellen Situation des Kunstmarktes ab.
FAQ – Häufig gestellte Fragen
Renditen bei Immobilien-Tokens bestehen aus überschüssigen Mieteinnahmen und der Wertsteigerung des Objekts. Von den erwirtschafteten Gewinnen aus den Mieteinahmen profitieren Investoren in Form von regelmässigen Ausschüttungen. Der Gewinn aus der Wertsteigerung lässt sich erst zum Laufzeitende oder beim Verkauf der Tokens auf dem Sekundärmarkt realisieren. Achtung: Renditeerwartungen sind immer Prognosen.
Auf der Blockchain können Sie mit kleinem Budget in Immobilien investieren und dabei ein diversifiziertes Portfolio aufbauen. Das Investieren ist mit minimalem bürokratischem Aufwand schnell und bequem online möglich. Die Transaktionskosten sind niedriger als beim klassischen Immobilienkauf. Zudem profitieren Sie von der Preiseffizienz durch die Blockchain.
Derzeit kommt man um Notar und Grundbuch nicht herum. Zuerst muss sich die Gesetzgebung dahingehend ändern, dass sich mit Tokens direkte Eigentumsrechte an einer Immobilie abbilden lassen. Dann wird es auch möglich sein, Immobilien-Tokens wie Aktien an einer Börse zu handeln.